《杭州市物业承接查验实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

  为规范物业承接查验行为，维护业主、建筑设计企业和物业服务人的合法权益，根据《杭州市物业管理条例》以及住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅关于物业承接查验的有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

  本办法所称的物业承接查验是指物业服务人依据物业服务合同，在接管物业项目时，与建筑设计企业或业主委员会（物业管理委员会）共同对物业共有部分等进行全方位检查和验收的活动。物业项目包括新建竣工并首次实施物业管理的物业（以下简称新建物业）和非新建的既有物业（以下简称原有物业）。

  建设单位或业主委员会（物业管理委员会）与物业服务人签订的前期物业服务合同或物业服务合同，应包含物业承接查验事项。前期物业服务合同或物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位或业主委员会（物业管理委员会）与物业服务人可协议补充。不能达成补充协议的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

  物业承接查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、有一定的问题、修复情况及查验结论等。物业承接查验协议应对物业承接查验的内容、有一定的问题、解决办法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律上的约束力。物业交接记录应包括移交资料明细、物业共有部分明细、交接时间、交接方式等。

  物业承接查验双方可聘请专业机构协助查验，也可委托公证机构对物业承接查验进行公证。

  （1）建设工程完工验收合格、并经建设主管部门备案；涉及人防工程的，人防工程完工验收合格、并经人防主管部门备案；

  （3）住宅楼幢号、单元号、户室号等门牌编制科学规范、有序可循，门牌标志统一规范安装并通过民政部门验收；

  （4）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计的基本要求建成，供水、供电、供气、供热安装独立计量表具并明确计量表点位、开户名；

  （5）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计的基本要求建成；

  （6）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计的基本要求建成，并符合规划使用功能要求；

  （7）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、能承受压力的容器、电子监控系统、人防设施等共用设施设备取得合格证书，设置电瓶车集中充电场所；

  （8）物业及配套设施范围内没有违反相关章程的建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；

  （9）建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面的管线等已拆除或按规范处理完毕；

  （12）建筑设计企业或产权人委托物业服务人实施防空地下室日常维护管理的，已签订使用和维护管理协议；

  实行分期开发的新建物业,同期内的共用设施设备已通过竣工验收且能满足物业使用功能的，应分期实施物业承接查验。

  2.建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务人完成承接查验工作。新建物业的承接查验按照以下程序进行：

  （1）建设工程完工验收备案后，建筑设计企业与物业服务人确定物业承接查验方案，包括查验内容、查验方法和查验人员等内容。

  （2）建筑设计企业在现场查验20日前向物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。物业服务人应在7日内审核完毕，符合相关规定要求的，约定查验时间及有关事项；不符合相关规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由建筑设计企业书面承诺补交的具体时限。

  （3）物业服务人与建筑设计企业在街道办事处（乡镇政府）、社区居民委员会的监督下，依据物业承接查验方案，现场查验物业共有部分，形成物业承接查验记录，并由双方一同签字确认。鼓励业主代表参与现场查验活动。

  （4）承接检查验证合格的，建筑设计企业和物业服务人签订物业承接查验协议；不合格的，建筑设计企业应在30日内或约定期限内返修，并依规定重新查验。

  （5）建筑设计企业应在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共有部分，形成交接记录，并由双方一同确认。

  （1）物业管理区域确定材料、规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网工程完工图等竣工验收资料；

  （2）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证，电梯安装监督检验报告，机电设施出厂合格证、使用说明书、安装和调试报告、保修卡、维保合同（保修协议），新建房屋白蚁预防证明书，人防设备合格证明、检测（验）报告等资料;

  （10）物业管理区域内根据规划和住宅区配套标准建设的车库（位）相关材料；

  4.建设单位依法向相关的单位移交的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务人现场检查和验收内容，应将移交情况书面告知物业服务人。

  （5）业主委员会（物业管理委员会）已经依法与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

  （1）业主大会选聘新的物业服务人的，业主委员会（物业管理委员会）应在订立物业服务合同后10日内，与新物业服务人确定物业承接查验方案,包括查验内容、查验方法和查验人员等内容。

  （2）业主委员会（物业管理委员会）在现场查验20日前向新物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。新物业服务人应在7日内审核完毕，符合相关规定要求的，约定查验时间及有关事项；不符合相关规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由业主委员会（物业管理委员会）书面承诺补交的具体时限。

  （3）新物业服务人与业主委员会（物业管理委员会）在街道办事处（乡镇政府）、社区居民委员会的监督下，依据物业承接查验方案现场查验物业共有部分，形成物业承接查验记录，并由双方一同签字确认。

  （4）承接检查验证合格的，业主委员会（物业管理委员会）和新物业服务人签订物业承接查验协议；不合格的，业主委员会（物业管理委员会）应在30日内或约定期限内返修，并依规定重新查验。无法返修或返修后重新查验仍不合格的，新物业服务人与业主委员会（物业管理委员会）可签订相关补充协议。

  （5）业主委员会（物业管理委员会）应在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向新物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共有部分，形成交接记录，并由双方一同签字确认。

  3.原物业服务人应按照法律和法规文件规定依法退出物业管理项目，并配合开展物业承接查验活动。

  （1）本办法规定的新建物业承接查验移交资料除第6项、第9项以外的全部内容；

  （3）物业服务项目档案资料，包括反映物业服务项目真实的情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运作情况记录等技术资料；消防设施年度检测报告和当年度维修保养记录、消防安全检查巡查情况记录等；

  （4）物业服务收费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务人利用物业共有部分等所得收益的明细账目和收支情况；

  5.原有物业承接查验费用，由业主委员会（物业管理委员会）和新物业服务人在物业服务合同中约定或协商解决。

  （三）物业服务人应在物业承接查验协议签订之日起15日内，持以下资料向物业服务项目所在地的区、县（市）房产主管部门备案，并同步在本市物业管理信息网络系统填报以下信息：

  物业服务人应按规定在物业承接查验备案后10日内将备案资料在物业管理区域主要出入口等显著位置、市物业管理信息网络系统中进行长期公示。建筑设计企业在新建物业交付前，应将备案情况书面告知业主。

  物业承接查验的档案资料归物业管理区域内全体业主共同所有。新建物业的承接查验档案资料由物业服务人保管，原有物业的承接查验档案资料由业主委员会（物业管理委员会）或被委托的物业服务人保管。

  未经承接查验或查验不合格的物业服务项目，物业服务人有权拒绝接收。物业服务人在物业承接查验过程中发现与消防、规划等验收资料不相符合或有质量上的问题的，应向有关行政主任部门报告。有关行政主任部门发现建筑设计企业等存在擅自改变消防、规划等验收结果的违法违反相关规定的行为，应依据职责分工依法查处。

  查验中发现的问题应详细记录，并在物业承接查验协议中以书面形式明确维修责任及处理方法，协商一致后，物业服务人应及时接收物业服务项目。

  物业服务人擅自承接未经查验或查验不合格的物业，因共有部分缺陷给他人造成损害的，应承担对应赔偿责任。

  对已接受委托并符合移交条件的物业，物业服务人不得无故拒绝接收；借故拖延、拒绝接收的，物业所在地区、县（市）房产主管部门应依据有关法律法规，督促其及时办理接收手续。

  建设单位或业主委员会（物业管理委员会）无正当理由不按规定期限移交材料的，物业所在地区、县（市）房产主管部门、街道办事处（乡镇政府）应依据有关法律法规，督促其及时移交。